2020-06-16
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“與傳統地產開發模式相比，多元地產具有更強的產業效率（包括產業聚集效率和產業分散效率）及更高的單位產值，整體開發規模會更小，但資產的開發與運營會更加的分散。股權投資憑借其專業靈活的優勢，能幫助多元地產解鎖困境，是產業升級的黏合劑。”這是樊宏楠對房地產從原來的增量市場逐漸過渡到存量市場，開發商開始尋找“第二曲線”提出的新思路。
日前，鴻坤億潤投資投資合伙人樊宏楠受邀出席由投中信息、投中網聯合主辦的第14屆中國投資年會·年度峰會，并進行了名為《從分散到聚合丨遇見地產4.0》的主題分享，指出：房地產的發展已經進入到4.0階段，大部分的開發商需要具備三個能力：產業培育能力、城市建設能力和資產管理能力。無論大小開發商，最重要的就是要有資產管理的能力。
鴻坤億潤投資 投資合伙人 樊宏楠
以下為鴻坤億潤投資投資合伙人樊宏楠在“第14屆中國投資年會·年度峰會”演講的精彩摘錄：
2016年是房地產行業的分水嶺，地產進入高存量時代
從數據上看，2016年是房地產行業的分水嶺，2016年之后整個趨勢是放緩的。我國的城鎮化率在2019年突破了60%，和其他國家的城鎮化率相比，我國還有10%~15%的增量，只是因其增速本身就在放緩，所以需要拉長周期來看待這段增量。我國房地產行業現處在從增量市場過渡到存量市場的周期中，開發商需從增量市場玩家角色，轉換成主動去尋找增量市場的角色。
從區域政策上看，一二十年前的“多地產業政策一刀切”、“全國一盤棋”的情況已基本不在，各個地區針對不同的產業特色，制定了非常豐富的引導政策，而且是極具差異化的。
舉例來看，上海和北京的未來產業發展傾向內容完全不一樣，北京注重文化、體育、康養產業和輕工制造業，上海則更看重先進制造業，像航空航天、衛星技術產業。即便像都發展智能制造、新材料、生物醫藥的四川和福建，也分別有自己獨特的發展著力點，四川發展康養、發展茶產業，福建發展海洋經濟、發展石油煉化的垂直化行業。
“區域政策引導區域經濟發展”這個信號非常明確，開發商要了解每一個地區的差異化產業發展動向，要對不同產業進行深刻的理解；很多開發商不太會能匯聚產業，或者對某些產業精細化運營，那么在區域性產業增量部分就會被排除在外了，簡而言之，就是拿地的難度更加極端了。
其實在2016年以后，不少房企意識到這個問題，開始布局多元化業務，有的甚至直接去做實業。幾年下來結果不盡如人意，房企“放棄多元化業務，回歸主業”這個趨勢集中體現在了多數上市房企中。因為，16年之后雖然增量放緩，但依然是增量市場，對于大部分開放商來說，很難把精力放在多元化的業務里面，多元業務又是跨行業，那么就會形成一種對主業的拖累效應。
但是市場不會管之前開發商做得好還是壞，市場經濟永遠在淘汰能力不行的團隊，現在城鎮化建設突破60%，也會倒逼開發商去尋找“第二曲線”。
市場倒逼房企變革，多元地產可以成為房企的“第二曲線”
樊宏楠指出，地產的第二曲線可以是“多元地產”，簡單理解：電商有垂直類電商，消費有垂直類消費，地產也可以有垂直類地產，比如物流地產、體育綜合體、教育綜合體、生物醫藥園區、AI智能園區等，這類垂直細分到某一領域的地產開發、建設與運營就是多元地產。（注：多元地產與地產多元化業務是不一樣的，多元地產是一個細分賽道，而地產多元化業務是地產公司的某一板塊。）
多元地產有三個特點：
1、相對于傳統的開發模式，它具有很強的產業聚集的能力；
2、理論上講，單位園區的產值更高，單位開發規模更小，但運營會更加的分散。
3、多元地產是用戶為導向的，產業為導向的，產業鏈條更長，且服務能力門檻更高，更專業化。
市場優勝劣汰，房企發展“第二曲線”的必要性
從下圖展示的我國重點城市寫字樓空置率表現中，不難看出：大部分核心地區的寫字樓空置率是大幅上升的，大部分開發商寫字樓到了供大于求的階段，不得不尋求轉型。
與之對比，近期產業園區受歡迎度很高，這里面有幾點因素：
一是，很多城市核心區的寫字樓成本很高，創業型企業或發展中企業都很難承受較高的租金成本，加之考慮員工的通勤、租房成本，這類企業可能更愿意去到城市的副中心，類似北京亦莊地區等，產業集群效應更凸顯的地區。
二是，產業園區吸引這類企業的重中之重，就是服務。產業園區的服務是超越大部分寫字樓的，像在我們鴻坤的產業園區里，運營人員會幫助企業去報稅、去申請高新科技企業牌照……從需求端來看，入園企業對于產業園區是否能提供多維度的服務內容也更加重視，同時，這也對地產開發商提出了新挑戰。
另外，從開發商的成本結構來講，也到了不得不尋找第二個增量的時機，可以看到開發商大部分的利潤都被這幾點吃掉了：第一是土地成本，第二是建設成本，第三是資金成本。
因為土地供給資源是有限的，如果不發生大的黑天鵝事件，比如土地改革制度不發生根本改變的話，土地成本會一直上漲。人力成本、施工成本等費用的不斷提高，導致了建設成本逐漸走高，除非有革命性的技術出現，例如新材料的突破、建筑機器人的成熟運用，否則很難削減建設成本。
再有資金成本不太會降，現在除頭部央企開發商外，很難、甚至不可能從銀行拿到貸款，大部分開發商是從其他金融機構或是影子銀行來貸款，成本很高。在地產項目成本結構占比不會降低的情況下，刨去資金成本、建設成本、土地成本及其他費用，整體利潤一定是往下降的，逐漸逼迫開發商走向“低毛利的發展模式”。除非開發商自己降本增效，來增加毛利，但在高度競爭環境里，如果仍按照原有的既定模式去做開發、銷售、周轉，這個利潤慢慢就會被市場吃掉，降本增效不一定管用。對多數房企來講，最主要的新方向就是要迎接挑戰，尋找一個“第二曲線”。
直播產業園、網紅商場、物流園區都屬于多元地產的范疇
在“第二曲線”中，拿網紅產業舉例，上圖所示：在MCN產業鏈條中，基本上每個環節都有對空間的需求，且這些需求是能夠帶來穩定現金流的，如主播公寓、主播特定培訓場地、商務談判定制化會議室、網紅選品倉儲物流管理及基本的供應鏈管理等，其中最主要的需求還是多場景、多元化、多功能的各類直播間。
直播間發展到現在，早已脫離當年YY直播上的“主題式直播間”形式，取而代之的是多場景類的直播間。從主播到網紅，每個人直播間的設計風格都是獨特的。不僅如此，直播間還會根據所售商品的使用需求，布置出更容易讓觀眾產生“共感”的場景畫面，例如，賣健身器械的直播間面積要足夠大、燈光效果會豐富、歐美范兒十足……希望通過對直播間在空間上的設計改造，最終達到“觀眾隔屏也能充分感受到運動氛圍很強烈”的效果；又如，賣家電的直播間就要有生活感、居家感，讓空間透出“人情味”來。
“像我曾參與的網紅基地、打卡場景的策劃設計，當時就融入了國風街、二次元街、電競專區、自拍專區等一系列的內容，以此來提高商業街的資產價值。”樊宏楠舉例說到。
當然，從整個產業導入、到對所有細節的運營與服務，其前提是要對網紅直播、直播電商MCN整體產業有很極其深入的理解，真正理解后再去做直播園區。現在市場上運營的直播園區，基本上只停留在直播間園區層面，或是單一的網紅公寓園區層面，能夠具備產業鏈能力的園區目前還處于缺口階段，是多元地產的機會。試想一下，這樣一個園區沒有傳統園區的需求開發面積大，一旦園區模式發展成熟，單體產值會更高，且快速復制性強，便于全國布局、分布式發展，就完成了整體資產價值與產業鏈條深度綁定，最終實現產業升級。
再看一直被黑石看好的中國物流地產，近幾年發展迅猛，產業需求得到進一步細分，這對于開發、運營都提出了新的挑戰，能看到有的開發商選擇了與生鮮電商的頭部企業合作，共同去做物流園區、冷鏈地產。同時像教育綜合體、體育綜合體、生物醫藥園區、智能制造園區……這些有主題性、定向招商的產業園區會越來越多，但凡是方便市場化運作的內容和產業，都是多元地產特別值得深入探討的一個方向。
地產4.0階段，開發商需要具備產業培育能力、城市建設能力和資產管理能力
回到整體的發展環境，無論是產業地產、商業地產、還是住宅地產，現在都遇到了新的階段、新的周期——就是從增量過渡到存量的周期階段，可以定性稱為地產的4.0階段。
這個4.0是什么概念？即：頭部房企多元發展，中部房企特色發展，地產進入更加分化、分散、垂直、專業和資源高效利用的時代。
整體行業會趨同于客戶為主的思路，或者產品為主的思路。可以看到產業地產4.0叫做產業社區，商業地產的4.0是社群商業，住宅地產可能會有更個性化的住房，比如：定位都市年輕人的小戶型精裝住房，滿足全齡宜居的大中戶型住房，開發商通過各種各樣的群體畫像需求來豐富產品線。在這樣一個環境里面，開發商是需要有一個新的評價體系，我們認為大部分的開發商要具備三個能力：
第一個是產業培育的能力，對于大開發商來講叫產業培育能力，對于小開發商可以叫對于某一類型產業的培育能力，比如說物流、教育、體育等。
第二個是城市的建設能力，對于大開發商來講叫城市建設能力，對于小開發商可以叫區域建設能力。比如，在一個區域蓋商品房，未來的趨勢肯定要在商品房的附近落成體育公園、學校、醫療設施、養老機構等，這都屬于區域的建設能力。
第三個是無論大小開發商都是最重要的能力——資產管理的能力。
產業效率助推地產升級，股權投資可以作為黏合劑
開發商核心的指標是非常多的，而且門檻也非常高，對于開發商整體的要求也是很多維度的結合。鴻坤億潤投資這里提出一個新概念：產業效率。產業效率可以分為：產業聚集效率和產業分散效率，可以把下面兩個圖看成一個立體的橢圓。
產業聚集效率是這個立體的橢圓的側方投影到二維平面的一個展示，而產業分散效率相當于這個立體橢圓的一個豎切面。橢圓的體積越大，代表開發商的規模越大；橢圓的體積越小，代表開發商的規模越小。如我們知曉的，橢圓有長軸和短軸之分，長軸長的企業產業分散能力更強，即產業鏈更長，服務與對應的細分產業更豐富；短軸長的企業，產業聚集能力越強，可以跨越不同的行業進行開發與建設。
如果如果短軸不變，長軸更長，則為扁平的橢圓，就代表開發商產業鏈打通能力強，產業鏈能匹配的服務能力更多，即開發商對某一特定產業的理解力更深，開發商更具有產業屬性；如果長軸不變，短軸更長，則為圓潤的橢圓，說明能聚集更多產業，投影到一個二維的話，圓圈的半徑更長，則開發商更具有開發屬性。
這里先不展開論述“產業效率”問題，請持續關注“鴻坤億潤投資”，之后會就這個問題進行次更學術、更結構化的系統討論，分享該如何去閱讀這樣一個立體的橢圓評價體系。
但就產業效率本身而言，對于多數開發商是很難reach到一個完美的橢圓，有的可能高度扁平化，有的可能開發屬性極強，但幾乎沒有產業鏈條。這其中覆蓋到的產業鏈太多，而且涉及到的不同專業領域的人也非常多，不是一個開發商就可以解決的。
經過鴻坤億潤投資多年的摸索，我們認為股權投資可以是這個橢圓形成過程中非常好的黏合劑。
股權投資對地產整合產業效率有三大優勢：
一是，通過股權投資，開發商能夠快速地跟優質團隊進行對接。成為股東就可以用被投企業的的人員和產業鏈上的人員進行對接、融合，加速產業鏈的延伸。
二是，市場化的股權投資，讓大部分的開發商對多元化業務布局少走彎路。因為眾多事實告訴我們，但凡是開發商下場做實業就是賠錢的。通過對優質的市場化團隊進行股權投資，可以在多元地產探索中降低風險。
三是，股權投資是地產產業升級的長期布局，因為產業升級都是對自我的重新認知，股權投資可以尋找到產業鏈上下游的優秀項目，比如地產科技類項目，國外的無人挖掘機、或領先的AI智能施工機器人等，提高整體的施工建設效率。
整體來講，股權投資作為地產的黏合劑，是非常有突出貢獻的，我們認為大部分的房企應該布局股權投資，打通自己的產業鏈。
鴻坤億潤投資會繼續做好這個黏合劑，堅持布局產業鏈上下游的投資。同時我們也相信未來會有越來越多的房企愿意參與到股權投資里面來，我們非常歡迎有同樣布局股權投資需求的房企朋友跟我們互動交流，我們樂意分享，我們更愿意建立一個地產股權投資的生態鏈，也愿意跟其他分地產行業的優秀企業家共同探討地產到底往什么樣的方向發展，到底如何做產業的升級，一起碰撞火花，緊密合作。
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