2020-06-17
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“存量時代拼運營，光拼資金和拼選擇資產的能力是不夠的，還是要拼怎么樣去運營資產。依然看好聯合辦公賽道，但二房東模式在疫情影響下遇到了一些困難，更看好輕資產運營模式。”
日前，鴻坤億潤投資合伙人王煥受邀出席由投中信息、投中網聯合主辦的第14屆中國投資年會·年度峰會，并與來自遠洋資本、天風天睿、平安不動產、鼎信長城的業內大咖一起圍繞“回歸價值投資，尋找地產行業的下一個風口”這一主題進行了一場精彩觀點碰撞。
以下為鴻坤億潤投資合伙人王煥在圓桌對話“回歸價值投資，尋找地產行業的下一個風口”中的觀點摘錄：
存量時代拼運營，抓住風口比判斷風口更重要
存量時代已經到來，在一二線城市，像北京、上海、廈門、大連……這樣的全國性大的經濟區、核心的城市圈都出現了存量房數量超越增量房的情況，整體步入存量房時代。既然“一線城市的存量房超過了新增房的增速”趨勢已經形成，那么在這個時代更多的是要考慮運營的問題。
十年前開發商不用考慮能賺多少錢、怎么選出好的資產、如何降低成本等問題，只要拿到地肯定能賺錢，甚至去捂一些地，不開發就可以賺到錢。2015年、2016年的地產基金也都屬于“只要拿到房、拿到地就可以賺到錢”的狀態。
但是現在錢沒有那么好賺了，頭部地產商的集中度在加強，恒大、萬科、碧桂園的銷售額增長幅度遠遠高于市場平均增長水平，所有腰部的地產商很是頭疼。除了大的跑規模的房企外，相信眾多開發商想到的解決方案無外乎“降低成本”、“打造特色產品線”、“提供個性化定制和增值服務”這些，但這些如何做？怎樣增加運營能力，我們認為還是要布局股權投資這個賽道。投一些能給地產做賦能、能給一些商辦和住宅提供服務的公司，賣房子不掙錢，轉換思路，充分利用地產商所擁有的平臺，比如既定客群產生的新流量與價值。整體來說，存量時代拼運營，光拼資金和拼選擇資產的能力是不夠的，還是要拼怎么樣去運營資產。
共享辦公賽道前景可期，看好輕資產運營模式
在2015年我們就投資了優客工場，因為有需求推動，所以共享辦公賽道還是我們很看好的。像找房子、裝修、置辦家具……這些無法產生額外自身價值，但又不得不重視的工作，對于創業公司、或中小微企業來講，越來越傾向于把它們交給專業運營商來做。我們認為對于現在的中國而言，共享辦公正好到了一個階段——現在的共享辦公，其核心價值還只體現在為整個商辦地產的交易鏈條降本提效的階段，未來市場前景可期，就看有沒有能力抓住機會，運營好它。
現在共享辦公基本是二房東業務，簡單來說，就是從房東那里把房子租下來，裝修成辦公的場所。但未來共享辦公應該更專注做輕資產運營，幫業主做優化提高出租率的同時，還要為入駐的企業主提供服務，不僅是減少成本消耗、做到拎包入住，還要做到后續的企業服務、甚至是To C的服務，這才是共享辦公更安全或者更好的方向。
這個大賽道我們叫為“專業的地產服務商”，他們是為地產的增值服務提供深度運營的。原來專業的地產服務商都做得很小，但現在他們都在規模化的成長，擁有了很多品牌IP，是能夠幫商業地產引來人流、給住宅做好配套服務的，這部分的運營商在未來很有價值，尤其對存量時代是很有幫助的。
建筑行業智能化、科技化，地產將會迎來新契機
鴻坤億潤投資大的投資邏輯有兩條線，一條是上面說的城市運營商，另一條就是5G、AI、大數據數據應用，技術進步可以帶來成本的降低和效率的提高，比如大數據、數據結構化。都知道，電商的數據化非常明顯，形成了精準的畫像，包括用戶的消費能力、消費偏好、家庭構成……電商會有40、50個標簽能準確貼到用戶身上。而地產完全不是這樣，地產銷售有一部分能做到這一步，但是很多環節還達不到。大部分地產商都處在淺層次的階段，大數據的應用和數據標簽能力非常差，再比如說地產商用的BIM系統，它的應用深度和廣度就不夠。
舉個例子，當時看裝修這個大賽道，前后看了近百家家企業，最終沒有出手。裝修現在很難做到標準化，怎么樣做到所見即所得這非常難，核心原因是房子本身不一樣、工人水平不一樣，裝修就無法進行標準化施工。像同一個樓，同一個單元，同一個戶型的馬桶孔距都是不一樣的，這是建筑行業很大的問題，因為建筑行業沒有做到智能化和科技化。但我們認為建筑智能科技化這個方向很有機會，比如裝配式建筑、施工機器人等，技術的進步終將帶來成本的降低和聯動行業的發展。
后疫情時代住宅市場趨勢：抓結構性、區域性機會
從整個經濟周期來看，房地產價格增速肯定是放緩的，房地產想像過去十年那樣價格一年上漲20%-30%的情況，長周期來看是不可能的，房住不炒后，房產投資基本就是平均收益率的水平了。可以結合地產相關的核心指標去分析，如人口流入的指標、經濟發展的指標……為什么北京的房子價格沒怎么漲？從北京近兩年人口是凈流出的數據上就能知曉一二了。
對個人投資人來說，未來十年的房產可能多是剛需、或者一種類似于存款一樣的大類資產配置，不應該作為主要的投機和投資品去看待，因為區域中的結構化機會個人是很難抓住，地產基金或者偏地產屬性的債權投資也是可以考慮的。
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